מה זה משכנתא מוחקת? איך לקבל את זה? / מרטין בוקסדורף

משכנתא מוחקת היא משכנתא על בית קיים ( לעומת בית נרכש), שמטרתה היא לסגור הלוואות הקיימות בעובר ושב, הלוואות פרטיות, עיסקיות וכן הלאה. כלומר, משעבדים את הבית הקיים שלכם, שניתן לשעבד עד 50 אחוז משווי הבית- כדי לקחת את הכסף לסגירת הלוואות.

מה זה עד חמישים אחוז?

כבר ציינתי שניתן לשעבד בית קיים רק עד חמישים אחוז מהשווי שלו, ללא קשר לכמה המשכנתא היום. כלומר אם נניח שהבית עולה 2 מיליון שקלים וכרגע קיימת משכנתא של 800 אלף שקלים, אז ניתן לקחת עוד 200 אלף שקלים. ואם אין משכנתא בכלל, אז לכאורה ניתן לקחת משכנתא עד 1 מיליון שקלים.

הנקודה העיקרית היא שהסכום המירבי שהבית הקיים שלכם יכול להיות משועבד רק עד 50 אחוז משווי הבית שלכם. גם אם זה משכנתא אחת, שתיים או שלוש.

הכנסות נדרשות:

שימו לב שעכשיו כאשר התשלום החודשי של המשכנתא יגדל, יהיה צורך להראות הכנסות של פי 3 מהתשלום החודשי החדש. כלומר אם עד עכשיו היה תשלום חודשי של 3000 שקלים בחודש, אז היה צריך למשל להראות הכנסות של 9000 שקלים.

עכשיו נניח לוקחים עוד תוספת למשכנתא של 200 אלף שקלים, והתשלום החודשי יהיה למשל 1500 שקלים בחודש, אז התשלום החודשי יהיה 4500 שקלים, לכן צריך להראות הכנסה של 4500 כפול 3 כלומר 13,500 שקלים.

הדבר הזה חשוב מאוד כי הרבה פעמים הבקשות של משכנתא מוחקת נופלות על היעדר הכנסות. לכן, חשוב להיערך לדברים האלו מראש ולהתכונן.

הבית והאישורים:

הרבה פעמים בקשות משכנתא על בית קיים נופלות בגלל שהנכס אינו מסודר. כלומר אם הנכס עדיין לא עבר על שמכם בצורה מסודרת, או עדיין רשום על שם ההורים, או שהרישום עדיין נמצא על שם המוכרים או כל בעיה אחרת- זה ימנע מכם לקבל משכנתא מוחקת.

בעיה נפוצה נוספת היא חריגות בנייה. כאשר מדובר בחריגות בנייה קטנות יחסית, השמאים יכולים פשוט להפחית את השווי של החריגה מהמספר שהם מעריכים בו את הנכס שזה לא נורא. הבעיה הגדולה יותר היא כאשר יש חריגות בנייה גדולות ומשמעותיות – נוצר מצב שבו כבר לא ניתן בכלל לאשר את הבית לשיעבוד. במצבים האלו זו בעיה גדולה מאוד, כי לכאורה קיים בית שאולי שווה הרבה כסף, אבל הבנקים לא מוכנים לקחת אותו בור שיעבוד. אם זה נראה לכם מופרך, אז תדעו שנתקלתי בהרבה מקרים כאלו ואני ממליץ בחום לבדוק את הדברים.

בעיות BDI של האנשים ושל הנכס

לפני שאני אדבר על בעיות BDI של אנשים, אני רוצה דקה לדבר על בעיות של הנכס. שימו לב שאם יש על הנכס הוצאות לפועל או עיקולים- זה למעשה פוסל את האפשרות לשעבד את הבית כדי לקחת עוד משכנתא. תבדקו היטב שאין לכם את הבעיות האלו על הנכס.

עכשיו נדבר על אנשים עם בעיות של BDI. הכוונה היא לבעיות פיננסיות של האנשים שמבקשים משכנתא. כלומר, אם היו לכם בעיות עם הלוואות, כלומר החזרי הלוואות, צ'קים חוזרים, כרטיסי אשראי או עיקולים מול הרשויות או מול גופים פיננסיים, כל הדברים האלו – מפחיתים משמעותית את הסיכוי לקבל משכנתא. שימו לב לדברים האלו, בעיות מסוג זה הן הדבר הכי נורא שיכול להיות כאשר מבקשים משכנתא מוחקת.

התנהלות משכנתא ראשונה:

בהמשך ישיר לפסקה הקודמת, אם כבר יש לכם משכנתא ראשונה, חשוב מאוד לראות שלא היו בעיות עם התנהלות המשכנתא הזו. כלומר אם יש לכם בעיות עם המשכנתא הראשונה, למה שהבנק ירצה לתת לך משכנתא נוספת?

להיעזר ביועץ מומחה:

אני ממליץ בחום גדול להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה שמבין היטב את התחום של משכנתא מוחקת וטיפל בהרבה כאלו. המשכנתאות האלו הן ייחודיות מאוד ודורשות הרבה מאוד הבנה בתחום המשכנתאות על נכס קיים. אם אתם צריכים יועץ מומחה, אבל באמת מומחה- אני לשירותכם.

מרטין- 0508116397