בעשורים האחרונים, אנו עדים לתופעה מרתקת בשוק הנדל"ן הישראלי: שכונות שנחשבו בעבר לפריפריאליות ופחות מבוקשות, הופכות למוקדי ביקוש והשקעה מהחשובים בארץ. מדובר בתהליך שמשנה את פני הערים שלנו ומציע הזדמנויות חדשות למשקיעים, יזמים ומחפשי דיור כאחד.

המהפך: כיצד שכונות פריפריאליות הופכות למבוקשות

התהליך שבו שכונה עוברת ממעמד של "פריפריה" למעמד של אזור מבוקש מורכב ממספר גורמים משולבים. בראש ובראשונה, שיפור משמעותי בתשתיות התחבורה – כבישים חדשים, קווי רכבת וקווי תחבורה ציבורית יעילים מחברים את השכונות הללו למרכזי התעסוקה והבילוי. כאשר אדם יכול להגיע בקלות ובמהירות ממקום מגוריו למקום עבודתו, הדבר משפיע דרמטית על ערך הנכסים באזור.

גורם משמעותי נוסף הוא השקעה עירונית בתשתיות ציבוריות – פארקים, מוסדות חינוך, מרכזי קניות ותרבות. עיריות רבות מבינות שכדאי להשקיע בפיתוח שכונות אלו, מה שמביא לשיפור דרמטי באיכות החיים. בנוסף, פרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38 מחדשים את המרקם העירוני ומביאים אוכלוסייה חדשה וחזקה יותר.

דוגמאות בולטות לשכונות שעברו מהפך

ניתן לראות דוגמאות רבות ברחבי הארץ לתופעה זו. בתל אביב, שכונות דרום העיר כמו פלורנטין ונווה שאנן, שהיו בעבר אזורים מוזנחים, הפכו בתוך עשור לאזורים מבוקשים ויקרים. בחיפה, שכונת הדר שעוברת תהליכי התחדשות, בירושלים שכונת קטמון הישנה, ובאשדוד שכונות מזרחיות שהיו בעבר זולות יחסית והיום מחירי הדירות בהן עולים בקצב מהיר.

מעניין לציין שבמקרים רבים, דווקא אמנים וסטודנטים הם החלוצים שמגלים את הפוטנציאל בשכונות אלו. הם נמשכים למחירי השכירות הנמוכים יחסית, ועם הזמן מביאים איתם בתי קפה, גלריות ועסקים קטנים שמשנים את אופי השכונה.

ההזדמנות למשקיעים ורוכשי דירות

עבור משקיעים ורוכשי דירות, שכונות בתהליכי התחדשות מציעות הזדמנות ייחודית. ראשית, מחירי הנכסים עדיין נמוכים יחסית למרכזי הערים, מה שמאפשר כניסה בעלות סבירה. שנית, הפוטנציאל לעליית ערך משמעותית גבוה במיוחד – בשכונות מסוימות נרשמה עליית מחירים של עשרות אחוזים תוך שנים ספורות.

מומלץ למי שמחפש עסקאות נדל"ן משתלמות לבחון היטב את מגמות ההתפתחות העירונית, תוכניות בנייה עתידיות ומצב התשתיות באזור. לעיתים, השקעה בשכונה "בדרך למעלה" יכולה להניב תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה באזורים שכבר מבוססים.

האתגרים בדרך: לא הכל זהב

למרות הסיפור האופטימי, חשוב להכיר גם באתגרים הקיימים בתהליך ההתחדשות. ראשית, תהליכי ג'נטריפיקציה (התברגנות) עלולים לדחוק החוצה את התושבים הוותיקים שאינם יכולים לעמוד בעליית מחירי הדיור והארנונה. שנית, ישנה אי-ודאות מובנית – לא כל שכונה שנראית מבטיחה אכן תעבור את השינוי המיוחל. לעיתים, פרויקטים עירוניים נתקעים, או שקצב השינוי איטי מהצפוי.

בנוסף, משקיעים צריכים לקחת בחשבון את זמן ההחזקה הנדרש – לעיתים נדרשות שנים עד שפוטנציאל ההשבחה מתממש במלואו. זהו לא תמיד המסלול המתאים למי שמחפש תשואה מהירה.

מבט לעתיד: מגמות המשך

מומחי נדל"ן צופים כי מגמת ההתחדשות של שכונות פריפריאליות תמשיך ואף תתעצם בשנים הקרובות. הביקוש הגובר לדיור במרכזי הערים, יחד עם עליית המחירים הדרמטית, ידחפו יותר ויותר אנשים לחפש אזורים חדשים. בנוסף, המעבר לעבודה מרחוק שהתעצם בעקבות משבר הקורונה מאפשר לאנשים לגור רחוק יותר ממקום עבודתם.

תכניות ממשלתיות להתחדשות עירונית ופיתוח תשתיות תחבורה צפויות להאיץ עוד יותר את התהליכים הללו. עבור המזהים נכון את הפוטנציאל, השכונה שנחשבת היום לפריפריה עשויה להיות בעתיד הקרוב השקעה ששווה זהב.